相場を知り、販売価格の確認。複数の業界関係者と話す。面白いですね

映画を見終えたのは、23時ころ。その後、ファミレスで小説を読むことラストオーダーまで。
おかげで、こんな時間でごわす。

今日は、不動産関係者とマンションの販売価格の相談。
マンションは同じような物件、そう同じ建屋だとしても、階層が異なったり、部屋の広さが異なったり、そして部屋向きが異なったり。
全く同じ価値、同じ値段となることは、販売時ならともかく、売却時に条件が同じ物件がでることの方が珍しく。

なので、隣のマンションで同じような条件とか、同じマンションだけど階層が異なるとか、いろんな条件を加味して値段を決めていきます。あそこは、3000万円。うちは、同じような条件だけれども、階層が高いから3100万円。こっちだと広さが10m^2広いので、3200万円。といったように。

不動産会社にしても、いろんな条件があります。
売れる値段を提示してくれる会社。
高めに付けつつ時間をかけて売ろうとする会社。
販売に力を入れて、即売れるように提示してくれる会社。
などなど。

注力している地域をして、たくさんの物件を見、またモデルルーム等を巡っていると、自ずと相場観がしっかりとしてきます。
そこに不動産会社の、それも複数の方々と認識があうなら、これは面白い。
3000万円くらいなら、売れる値段ですよね。
えぇ!十分に。それなら1か月せずとも売れる可能性が高いと思いますよ!
なんて、会話になれば、よしよし!って感じです。


物件購入も一緒ですね。
注力した地域をして、相場観を養えば、これちょっと高いのでは?とか、おっ!格安物件発見!といった。
私自身、漠然とした感じではあるのですが、不動産投資によるプチ大家に興味があります。
住宅ローンを組むつもりは全くないので、全てキャッシュ購入。
そして、月々に入る家賃ことキャッシュがどれくらいになるかに興味が。

2000万円で中古物件を購入。12万円で貸す。そして、それが3戸。
36万円の収入なり!
と、こんな簡単な話ではないですが、利回りなんて全く気にせず、キャッシュがどれくらい入るかに。

物件が空くこともあれば、賃料を下げざるを得ない場合もあるでしょう。
そんなに簡単にいくものか!というのは、たぶん、いや間違いなく正解。

ですが、上記のように6000万円をして、月々36万円程度の収入があるのなら14年くらいでペイできますからね。
面白いとは思っています。


さて、本当においしい、そして魅力ある物件が見つかるかどうかは、中古相場をよく見て、そして不動産会社にお願いするなりして、本当に購入する気があることを・・・。

ふ、妄想のレベルです。
そんなことができれば、プチ大家と言いつつ、リタイア生活できるかな~?と思っているだけです。
実現しようと思えば、できる話でもあります。


今回、購入したマンションを販売に出して思うことがあるとするなら、以下。
1)マンションは、購入したと同時に価格が下がると思った方がよい。上がるとか下がらないとか、そんな物件は一部の良物件のみ
2)売買のタイミングはある。たまたま高くてもいいので欲しい人が1人いれば成立する話。買う場合もそう。マンションで最後の1戸だけが売れ残っているようなら、値段交渉に応じてくれる可能性もある。それは最後の1戸だけかもしれず。タイミングは、読めないだけに、上手くいったらラッキーくらいでいるといいかも
3)流動性は、株や投資信託等と比べてはダメ。安値で、相場より低く売ろうとしたって、タイミング合わずに購入者が現れなければ売れるものでもなし。流動性はないもの。それなりに時間がかかるもの。それは最初から仕方ないと考えていたほうがいい。


ここまで書いて言うのも何ですが、間違いなく不動産投資はしません。
何せ、身内全員見渡しても、関わってきた人はおらず。その業界に興味はあれど、勤めたこともありませぬ故。
間違いあったり、またもっと良い方法があったりしても、わからないため。

利回りが、最低でも+10%はないと。できれば、+15%やそれ以上。
可能かと問われれば、たぶんできると思うと答えるでしょうが、そこまでリスクを負って、今以上資金を増やす意味は何?と聞かれれば、そんな意味はない!と答えること間違いないから。

だから、妄想の域を脱しません。
面白そうだとは思うのですけれどね。本当に。

※不動産業に関わることなく今まで。もし、不動産業に関わっている身内がいれば、もしかしたらそっちに。。。いや無いか。でも、縁あって、そんな人生もあったら面白かっただろうにと、今、いろいろと動き回って思っています。ただ、今の仕事の業種も好きでやっていることもあって、人生巻き戻っても同じ仕事していそうだ(笑


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広いマンションの間取りを見て、間取り変更に思う

広すぎる部屋はさすがに、どんなに大きくたってリビングに30畳はいらない。
でもね、20畳くらいの広さには、夢広がるものがあります。

3LDKを2LDKにしたり、リビングを非常に大きくとるような間取りの変更は面白い。
都内のマンションの場合、早い段階という条件はあれど、間取りに対するプランがいくつかあるものがあります。

上記のような部屋数を減らしてまでリビングを大きくするのもあれば、洋室を和室に変更というのもあったり。
まぁ、出来上がっているものを自腹でリフォームもできますけれども。
ディベロッパー側が複数のプランを用意しているのなら、それに乗るもよし。


部屋数減らしてリビングを大きくすると、光熱費はちょっと高くつくかもしれませんが、いろいろと好き勝手な配置ができたりしますのでちょっと面白い。そんなものは万人受けするものでもありませんけれども。


とあるディベロッパーは、気長に売却する戦略を取っていたりします。
ですので、実際に物件ができており、その部屋を事務所にしていたり。
結構広めの80m^2とかを事務所にしていたりします。
それがタワーだったりすると、高層階を使っているので、眺めが非常に良かったり。
これも売るための戦略なんでしょう、欲しくなりますからね。

モデルルームを実際の物件内で見れるのは面白いです。
まぁ、すぐに売り切れるようなマンションの場合、別の場所にあるモデルルームで見るしかないんですけどね。
何せ、まだ物件ができていませんから。


当然、冷やかしだけじゃ意味もなく、また続かないように思っています。
投資目的だろうが、終の棲家だろうが、一時の住処だろうが、、、なんでも目的はいいと思いますが、少しだけでも買う意思は欲しいところですね。まぁ、格安と思われるような物件なら、勢いで買っちゃうくらいでも(笑。まぁ、そんな衝動買いが良い結果になることはないのですが^^;;


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東京のワンルームマンション、家賃平均7万円らしいが

●MONEY ZINE より
「東京のワンルームマンションの家賃平均は約7万円 一方、全国の一人暮らしの家賃は4~5万円台が最多」

社会人になって初めて一人暮らしを始めたとき、その家賃は7万円弱でした。そう、もう20年も前になります。
確か広さは20数m^2。22m^2くらいだったと思いますが、新築マンションで、会社から近かったこともあり、結構長く住んでいましたね。

次は、約9万円で、40m^2くらいのマンションの物件。やむにやまれぬ事情があって、2年も住まなくて引っ越したので、あまり間取りを覚えていなく。1DKになるのかな?いや2部屋あったっけ???10数年も経つと、あまり長く住んでいなかった部屋&仕事が多忙で寝て帰るだけだったのもあって、記憶が定かではないです。


ともに15~20年近く前の話です。
今同じような物件を探したとしても、たぶん同程度の家賃でしょう。
東京だもの。それが都市部だろうが、駅から近い物件や、有名な地域の物件ならそれくらい当たり前の値段でしかなく。
逆に東京以外の物件は安く。通勤時間さえ犠牲にできるのなら、記事にもあるような値段に。最低でも1~2万円は安く。


そういう意味では、地方のマンションの安さは羨ましい。
その地域が大好きで、終の棲家にもできそうものなら、将来購入する戸建てやマンション等も安く済みますからね。
東京で家族4人、70m^2で新築で探そうものなら5000万円からとなっても不思議でもありませんし。


東京で稼げるだけ稼いで、将来は、地方で!
お金だけの面でみると、限りなく正解のような気もします。
お金だけの話じゃないので、私は興味ありませぬが。


そういえば、大昔のネタのような話で、子供が東京の大学に通うことになって、親御さんと子供が東京の不動産で1部屋借りる相談をして、あまりの高さに、うちじゃ戸建てが借りれる!って、、、。笑うに笑えない。

ちなみに、学生用のマンションの場合、学生専用で安目の物件も。寮などもある学校もあります。
社会人の1人暮らしとはちょっと違うかな。


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(仮称)三鷹駅直結タワープロジェクト!面白そうだけど、いくらからかな

●ヤフー不動産
「(仮称)三鷹駅直結タワープロジェクト」

たぶん、坪400万円が最低ライン。それも北向きとか低層階が。
最上階とかのプレミアム住戸なら500万円もあるかも。いや、普通にそうなりそうだ。

中央線の多摩方面、台東区や足立区、また江東区など、高いけれども手が出ないほどでもないという物件を見て回るのが好きです。ただ、上記であげた物件も駅近になると、坪350万円だって珍しくもなく。70m^2で約7500万円。いや、それちょっと無理(苦笑

モデルルーム見に行ったり、相場を教えてもらったり、結構モデルルーム巡りも面白いものではあるのですが、、、
如何せん、世の中には予算というものがあってですね、、、
坪300万円はともかく、350万円とか400万円、そして500万円とかありえないから。
そのくらいの坪単価の物件、1LDKやぎりぎり2LDKか。

賃貸に回すなら、2LDKくらいでも面白そうだけれども。
ないな~、高すぎて、ないな~。

資料請求して、ちょっと見てこようと思っています。
結構、安かったら、、、いや、ないな~、絶対に。


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おひとり様、40歳を越えて住宅を考える

40歳を超えて一生独身として生きる選択をしたから住宅を購入するのか?
40歳を超えて住宅を購入して安穏としていたら一生独身となったのか?
どちらかな?と周りを見るに前者が多そうな気がします。すくなくとも私の周りでは男女に関係なく。

とはいえ、住宅購入派が多いわけでもなく、それ以上に賃貸派が多いのですが。

そういう私も基本的に賃貸派です。マンション2戸もって、何言ってやがる!と突っ込みがきそうですが。
安寧や資産目的の1つという訳じゃなく、出口という観点から、大きくなった資産をどのように使うか、その1点で購入しています。
まぁ、2戸買ったうちの1戸は、完全に衝動買いだったので、突っ込まれても仕方ないし、私も酷いと思っていますので、勘弁をば。


まぁ、私のようなイレギュラーは放っておくとして、、、

おひとり様で、ちゃんと老後を考えていると、住宅購入は選択肢として考えている人が多いように思います。
その根底は、安心でしょう。資産形成の一助なんて思っている人は、少なくとも私の周りでは皆無でした。
いまどき、住宅で資産価値が上がるなんて都市伝説のようなことを信じる人は少ないと思いますが。


地方から首都圏に出てきた場合、選択肢は大きく2つあると思います。
うち1つは、首都圏にずっと住み続ける。もう1つは、地方に戻る。
前者の場合、ずっと賃貸で行くか、それとも購入するか。
どっちが自分自身の中で安寧につながるか?それだけかと。
野郎の独り身なんて、最悪なんとでもなりそうと思うだけに、ずっと賃貸でいいんじゃないか?と。
女性には女性の考え方があります。ちょっとこのへんは分かりかねるところもあります。


最後に。
独り身だろうが、50~70m^2もあると便利です。
何せ、多くの荷物が収納できますから。
3LDKもあれば、リビングと洋室1つを使い、あとは倉庫でも趣味の部屋でもなんでも使いたいように使えますからね。


おまけ
住宅が欲しいと思ったとき、いきなり買わないことをお勧めします。
すくなくとも1年くらいは、それなりの勉強をして相場にしても、物件の何を重要視しているかなどを調査なり検討なりしたい。
というのも、住宅は非常に高いということと、流動性がある訳じゃないということのため。
3000万円の物件を購入した、相場より高かった、気に入らないことが多くて売却したい、なかなか売れないので1500万円の半分まで値下げした、、、でも売れない(号泣!。とかならないように。私は利便性を重要視しすぎている感がありますが、その誰もが欲しいという物件は、値下がりが少ないという結果になります。資産価値や何年住み、また売却をどのように考えているかなど、多方面から検討が必要かと。額が額のためです。


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