マンションとゴミ捨て

今どきのマンションでなくても、24時間365日いつでもゴミを捨てれる。
ゴミステーションという名の集積所に捨て、決まった曜日の決まった時間にゴミ収集車がそれらのゴミを持っていく。

ゴミ集積所は、1階の一番端にあることが多いのだと思う。
だから、そこにゴミを持っていくのは、大規模マンションだと結構面倒だったりすることも。
だからなのだろか、タワーマンションなどでは、小さい集積所が各フロアにあったり。

今まで物件を見るとき、ゴミ集積所は遠いところのがいいと思っていました。
ですが、隣に住もうが上に住もうが臭いなんてしません。ゴミ集積所の中ではさすがに臭いはありますが、悪臭でいてもたってもいられないということもありません。ちゃんと管理されているマンションなら、ごみ集積所を整理していますし。

さて、何がいいたいかと言えば。
やっぱりゴミ集積所は近い方が楽。ちょっと袋1つ分のゴミが溜まったかな、じゃ捨てて来よう、隣なら1分かからずに捨てて戻れます。


マンションの部屋を検討するとき、ゴミ集積所の近さはデメリットではなく、メリットではなかろうか?
そう思う次第。

※大規模マンションで、遠い部屋だと直線距離にしたって数百メートルはありますからね。朝捨ててからと考えても、一苦労です。


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「7500万円タワマン買う共働き夫婦の末路」、ことはローンの話、タワマン関係ないかなと

●PRESIDENT Online より
「7500万円タワマン買う共働き夫婦の末路」

私はマンション2戸保有していますが、両方ともキャッシュです。
銀行の審査でこの記事と同じような額の申請をして、通っていましたが、結局ローン組むメリットがあまりに低く、キャッシュでの購入にしました。

7500万円の物件が、それこそ1億円だろうが1.5億円だろうが、どのような額でもいいのですが、問題となるのは住宅ローンという借金の総額と、資金計画の話です。

たかだか数百万円の奨学金ですら、その返済に四苦八苦している人がいます。たかだか数百万円でです。
私なんか、実際に奨学金を返済してきた立場からすると、どこに負担感があったん?といくら思い出してもそんなことを1度も思ったことがないだけに、いつも不思議に思えてしまいます。


子供2人。これから教育費がかかることを想定するなら、世帯収入1000万円というのは、余裕がありそうでないかな。
住宅ローンだけを考えていると怖いのが、管理費や修繕積立金です。この7500万円の物件程度だと合わせて3万円程度でしょう。さらに軽減措置はあれど固定資産税という侮れない費用もあります。この物件なら10数万円、軽減措置終われば20万円前後でしょう。3万円×12か月+20万円⇒56万円。ね、小さくないでしょう?(苦笑

月々の返済16万円強で、ボーナス時に60万円ときたもんだ。
※「毎月の返済額は16万円強、ボーナス時は60万円です。年間返済額は280万円ほどとなり」と記事あります。
(280-60)/12 ⇒ 18.3万円。?
(280-60*2)/12 ⇒ 13.3万円。?
どこから16万円強という話が出てくるのかは、謎!?

まぁ、280万円とあるので。。。

56万円+280万円⇒336万円

ただ、住宅ローン減税が10年、年間40万円あります。
そう考えると約300万円ですね。

年収1000万円超の夫婦です。可処分所得がいくらか分かりませんけれども、超とありますから、もしかしたら可処分所得も1000万円くらいあるのかもしれません。約300万円が可処分所得のどれくらいの割合になるか分かりませんが、残りの額の絶対額がそれなりにあるのなら、そこまでダメとも言い切れないような気もします。とはいえ、子供が幼い状況をして、その収入で1000万円程度、他にも生活防衛費があったとしても2000万円はなかろうと予想。う~ん、そこそこ使う普通の家庭かな。子供の養育費関係がこれから上がっていくことを考えると、かなりシビアになりそうですが・・・。

ここからがタワーマンションの話。
日本のマンション売買は青田刈りならぬ、青田売りです。タワーマンションともなると2年前後の猶予期間があります。
そう、頭金たる一部負担、これはマンションによって異なるのですが1~2割の支払いがあります。そもそも2割負担だと、この家族買えないでは?と思うなら、たぶん1割負担のタワーなんでしょう。まぁ、額が大きい物件ですし、たぶんそう。

1割の手付を支払うと、その残りは実際に物件ができる直前です。7500万円の1割、750万円を手付として支払う。残りの6750万円は、物件ができる少し前。
そう、この家族には、2年程度の猶予があるということです。
世帯収入が多いのなら、そして、貯めようという意思があるのなら、この2年で500~1000万円くらい貯めることができても不思議でもありません。いや、そこまで大きく貯めなくともいいのかもしれません。ですが、ローン総額を減らすことは非常に重要で、月々の返済額の削減は日々の生活に余裕を生みますからね。

少し頑張ってローンの苦を減らすよう、貯蓄額を増やせるなら、そしてそれを可能とする意思があるなら、問題になりえないような気がします。これから給与が必ず上がったり会社が存続する保証がないとか言ったところで意味がありません。1人で1000万円超なら高給取りですが、2人ですから。その程度ならなんとでもなるでしょう。
ただなぁ・・・。ボーナスはいざの時の資金として、あまりローン返済に組み入れない方がよいかと。その上で月々の返済が負担になるならないかを検討して欲しいところですね。気持ち的な問題もありますし、業績不振なら最初にボーナスが削られますからね。


おまけという本文(にやり
以下引用です。
「都心湾岸部の超高層タワーマンションは完成予定が今から2年後。戸数は1000戸程度と大規模分譲で、東京湾から「銀座」方面までを一望できる眺望の良さが最大の売り文句。駅までは若干距離があります。最寄りの地下鉄の駅までは徒歩12分。それでも一度電車に乗ってしまえば、「銀座」や「有楽町」といった都心部までは5分程度でアクセスできます。」

さて、どこだ?!
銀座や有楽町へ5分程度ということは、乗り換えなしの可能性で話をしていそうだ。
そして、銀座は、銀座駅でなく銀座一丁目駅なら、もう有楽町線の駅。そして湾岸というなら、もう豊洲駅ですわな。
有楽町まで7分、銀座一丁目まで5分。なお、銀座駅だと乗り換え等があるので、5分程度はないかな。

さらにいつだ!?
この記事が今現在ということはなかろうと思います、さすがに。
そうなると過去5年以内くらいで考えるのが妥当かなと。
非常に厭らしい話ではあるんですが、、ここ数年で首都圏のマンション価格が2~3割上がりました。
今7500万円の物件なら3LDK70m^2くらいか。
逆に、2~3年前に7500万円の物件は、今1億円弱くらいの物件と同等。このような物件なら4LDK80m^2くらいか。

以下引用。
「広さは55平方メートルと4人家族にはやや手狭」
そうなると、3LDKか4LDKの物件。上で予想したとおり。

条件をまとめます。
・豊洲駅12分
・大規模1000戸超の物件
・広さ70~80m^2前後
・築年数は古くても5年前

グーグル先生は偉大だ!(笑

●Wikipedia より
「SKYZ TOWER&GARDEN」
じゃない?

豊洲駅12分、総戸数1110戸、築年月2014年8月。なんか合致しそうだ。

さらにお値段
●マンションコミュニティより
「スカイズタワーアンドガーデン(SKYZ TOWER&GARDEN)の価格表[平均坪単価@253]」

以下7500万円台を抜粋したものです。
西ウイング 31F~35F 85Aw 南西角 3LDK 82.8平米 7528万円 300万円
南ウイング 21F~25F - 南東角 3LDK 84.94平米 7599万円 295万円
南ウイング 26F~30F 80Ps 南西角 3LDK 81.71平米 7528万円 304万円
南ウイング 26F~30F 80Ps 南西角 3LDK 81.71平米 7558万円 305万円
南ウイング 26F~30F 80Ps 南西角 3LDK 81.71平米 7588万円 306万円
南ウイング 31F~35F 85Es 南東角 3LDK 84.94平米 7758万円 301万円

広さは、約82~85m^2。
予想より広いですが、築年数から逆算すると2012年に契約。そう5年前。それなら値上がり前ですから。いやぁ・・・安いなぁ。

中古物件検索をしてみましたが、上記に合致するようなものはありませんでしたが、、、
このマンションの売値と現在の中古価格を見ていると、、、
・4000万円程度の物件が約6000万円で売り
・5000万円程度の物件が約7000万円で売り
・7000万円程度の物件が約1億円で売り

もし、あの条件にある7500万円の物件があったのなら、1億円程度の価値でしょう。
少なくとも、買ったときより値下がりということはないと。


私としては、駅12分はそれが豊洲駅のような利便性がよいところでもいただけない。間違っても利便性がいいとは言えないので。せめて、7~8分なら。可能なら5分以内。

にしても、首都圏のマンションのここ2~3年の値上がりが本当に残念。アベノミクスとともに上がってしまったという感じがします。中国マネーが入ってきたのも痛い。値上げしても売れてしまうのなら、ディベロッパーは強気にもなるというものです。


結論にならない結論

アドバイザーとしては、妥当かつ無難な回答をしたけれど
相談してきた夫婦の方が結果的に正解だったという現実。
とはいえ、あのような相談だとするなら、アドバイザーとしてはそう答えるしかなかろうと思うし、そこでイケイケドンドン言って破綻されたら後味も悪いですし。


今、マンションは値上がりしきっているように思います。
もし、今この時点で同じ質問があったのなら、私もアドバイザーと同じようにやめとけ!と言うでしょう。
ですが、5年前のマンションの相場や価格の推移を見ていたという住宅の専門家として考えるなら、ちょっと足りないんじゃない?その話は、と思うところ。


本当に最後になりますが、、、
このアドバイザーのポジショントークとしての記事です。
現在から過去を振り返れば、その時の状況をして判断するしかありません。
現在から結果ありきで、批判するほど無様なことはありません。
実際、今現在同じような話をして、5年後にどうなっているかを予想するのは難しい。上がっているかもしれないし、オリンピックも終わり大きく下がっているかもしれない。


ただ、運がある人は、その時々のたまたま運良いタイミングをして、大きく利益を上げることがある。
今の日本の個人投資家の場合、たまたま円高やリーマンショックがはじけた後から初めて、多くの資産ができた人が少なくない数いると思う。それは私にも当てはまる話です。


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「「賃貸の方が良かった」と後悔しないために」、当たり前のことが書かれているからこそ

●スムログ by マンションコミュニティより
「第81回 「賃貸の方が良かった」と後悔しないために」

マンション売買に興味がある方々からすると、書かれていることは当たり前です。
でも、マンションに限らず、住宅の売買を初めてするような方々の場合、この記事は一読しておくとよいと思うくらい良記事だと思います。

いくつか、章のタイトルを抜粋して、私の感想を。赤字の部分が章の引用部分です。

・マイホームは何のために求めるのか
 目的です!。通勤や通学、利便性、またマイホーム願望があった等、何でもいいのですが、家を欲しいと思うその目的は明確にしておきたい。漠然となんとなく、ちょっとモデルルームを見て衝動買いで買っちゃった!とか、それが悪いと言いませんが、何か問題があって手放す必要が出たとき、後悔しないためにも目的は明確にしておいた方がよいかと思います。

・リセールバリューの観点はなぜ必要?
 私自身、あまり気にしていませんが、気にする必要が大きい観点だと思います。この後にも書きますが、終の棲家として一生そこで暮らしていくのであるならともかく、いや、その場合でも、資産価値の観点から値下がりしないような物件選びをしたい。
 終の棲家のつもりだったのに、転勤があったり、実家の親が病気で倒れて戻らなくてはいけなくなったり、万全と思って購入するも、手放す必要が出てきてしまったということは0だとは言い切れないかと。その際、資産価値が半減どころか数分の1になっても後悔しないというのであれば、問題となりえませんが、何かといろいろと入用になることもあるでしょうし、お金はあっても困ることはそうそうありませんから。
 終の棲家にするなら気にする必要は低そうですが、それでも、気にしたほうがいい、と思うところです。

・売らなければ損も得もない
 上のリセールバリューとの話でも書きましたが、終の棲家なら、そして売却しないのなら、何ら問題になり得ません。子や孫に引き継ぐことを考えた場合、あまりに資産価値なく誰もが引き取りたくないというのなら別ではありますが。少なくとも自分や家族が住むに問題ない物件なら、あまり資産価値考える必要がありません。むしろ、安ければ安いほど固定資産税が安くなるやもやしれず。

・中古マンションの値動きに影響を及ぼすもの
 この章の記載は、本当に為になるかと。一読した上で、頭の片隅にでもおいておくといいかと。そしてここの話は、中古物件に限らない。新築物件でも同じ話で、これらの知識の有無が成功失敗につながりかねず、これは知っておきたいところです。

(1)物件の魅力の差
 これは、多くの人が既に知っているかと。そもそも魅力ない物件なんて購入する意味が薄いから。リンク記事内で赤字でかかれている各種条件、これを大きく意識したいですね。私がマンションを購入した際には、限りなく利便性を重要視しました。駅から数分、できれば5分以内ということ。後は後付けとして、その物件の管理体制がしっかりしているかどうか。管理費や修繕積立金がそこそこお高くても、しっかりしているほうがいい。逆に、それらコストが安いからととび付くのは、将来の不安要素になるかもしれないと。モデルルームでこの手の話はしっかりと確認できます。30年くらいのスパンで、どのような修繕計画があるのか、そして管理費や修繕積立金が月々いくらで、将来どのように上がっていくのか。これらがしっかりしていない物件は、控えめに言わせてもらうとしても、やめときなよ~っと言う感じでしょうか。

(2)需給バランス
 これは、今回マンションを売りに出してしみじみと思ったことです。
 今、相続対策等だけじゃなく、大手ディベロッパーもにょきにょきとマンションをたくさん作って、そして売りに出しています。どんなに利便性がよく人気ある地域の物件だろうが、隣に、またその隣にと、同じようなマンションがにょきにょきと作られれば、供給過多になります。買う方の観点から考えると、たくさんあるなら選り取り見取り、状況次第では安く買える?!と思われるかもしれませんが、ディベロッパーにせよ、売り主にせよ、強気であるうちは安くならないでしょう。今は、オリンピックを控えて、それが終わるまでは値崩れしないと考えているディベロッパーや売り主さんが少なくないように思えるだけに。

(3)価格変動のタイミング
 今、特に首都圏のマンション価格は、数年前に比べて2~3割程度あがっているかと思います。それに伴って、中古物件も値上がり気味。戸建てはほぼ横ばいで、何故マンションだけが値上がり!?と思うところもなくはないですが・・・。とはいえ、こんなもの個人レベルで制御できるものでもありません。同じような物件の数年前からの価格変動、SUUMO等の住宅情報誌だと偶に特集で地域別の坪単価やその遷移などの記事があります。そういう情報より値上がり傾向か、値下がり傾向か、判断しておくのは高掴みや安い価格での購入!ということができるかなと。売るにせよ、買うにせよ、これは是非とも押さえておきたい情報です。

(4)購入価格
 これは、小さくない大きな話です。
 リーズナブルな価格の物件ならいいのですが、地域として高すぎる物件には本当に注意が必要かと。もし、物件を購入して売買するとして、坪単価が安い!とっても広い!豪華な設備や素材が!といろいろと付加価値が付きそうな物件の場合、やはり総額が大きくなりがちです。地域で70m^2で3000万円前後が多いようなところで、100m^2で7000万円。もう、駅近いし、いろいろと設備が整っている。坪単価でみると割安感すらある!と言っても、その7000万円は、決して小さい額じゃないということを忘れてはいけないという感じです。
 本当によい、割安感がある物件というものは存在しますが、高額な物件の場合、買える人が少ないことを忘れてはいけないと。良い物件なのに、、良い物件なのに、、、と呟いたところで売れるものでもありません。なので、高い物件を購入する場合は、本当に注意が必要です。買う場合のローン計画。売る場合の売値をどうするべきか。
 まぁ、地域の平均的な物件との乖離の話です。中央区や港区等で、7000万円といったところで、周りを見渡せば全て1億円オーバーなら、それは問題になる要素にもなり得ません。まぁ、中央区や港区等の話なら2億円とか5億円とかそういう話で置き換えて考えれば、同じような話になるかも。次元が違う話なので、どうでもいいと放っておいてもいいかな。どちらにしても、地域の相場や売れ筋の価格帯から外れた物件の場合、確認しておきたい話ではあります。絶対額の前には割安感なんて吹き飛んでしまうと思っていますため。


いろいろと情報を集めて、熟考して、最終的に売買を考えればいいかと思います。
結果的に間違いとなってしまうケースもあるかと思いますが、結果的に後悔しない選択ができれば、自ずと結論は出てくるのかなと。

最後に。
衝動買いは、高額なものではやってはいけません!
特に家のようなものは、石橋を叩いて叩き割るくらい慎重であるといいかと(苦笑
そう、衝動買いした私が、その反省を込めて言ってみます(爆笑


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千代田区や港区の駅近マンション、誰が買うのだろう

私自身、坪300万円くらいなら驚きもしません。
400万円超えるところから、そんな発狂した価格で、本当に買うの?買うべきなの??と。

そして、500万円オーバーや600万円オーバー。
えっと、誰が購入するんだろう?と思ってしまいます。

確かに超一等地です。地下鉄の駅も含めれば、最寄りまで数分とか、いや直結とかそういう物件すらあります。
思いのほか山手線内でも静かなところは静かで、どんな高級な一等地だろうがスーパーがあったりします。

でもね・・・。
さすがに500万円オーバーは、キッツいです!
例えば、50m^2の2LDKとか考えてみます。約7500万円です。66m^2で1億円です。
うん、えぇ、無理!

よく言われている日本の人口減による物件あまりは、たぶん一等地には関係がないんだろうと思っています。
都内のどこに行くにも大して時間がかからず。治安もよく、静か。そして同じような世帯が回りにいて交友も。

ふふ。
資産がある人が資産がある人が集まる場所に、ごくごく普通に住む。
ん?普通だよ?とか言われたらどうしようか?(笑

冗談はさておき、モデルルームを見るのが好きな私でも、さすがに中央区や千代田区、そして港区はパス!
上記のような坪500万円とも600万円ともするような場所の物件は買えません!
80m^2、えっと、1.5億円とか2億円とか、、、

あ、そういえば、先日のジャンボ宝くじ、、、6000円が600円となりました(爆笑
10億円とは言わないまでも、3億円くらい当たったら、そういう億ション巡りも面白いものになりそうです。
えぇ、例え10億円当たってても、買いませんし、住みたいとも思いませんけどね。
何せ、住んでいる方々とレベルが違いすぎるから。

小金持ちは、小金持ちの楽しさを楽しむのがいいんだと思っています(笑


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民泊の禁止。不特定多数が入ってきてセキュリティなんて機能するものか

以前住んでいたマンションは知りませんが、今住んでいるマンションの場合、民泊禁止です。

そらそうです。

今どきのマンションの売りの1つでセキュリティがあります。
以前のマンションも今のマンションも、2回、キーがなければ入れません。
※まぁ、後ろに黙ってついて行ってもある程度は入れますけどね

デリバリーを頼むのとは訳が違います。

民泊をした場合、その所有者が一緒に泊まり込むなんてありえません。
知らない第三者が、キーを借りて泊まり込む。
ゴミの出し方1つとっても守られるかわからない。
※マンションのごみ集積場所で誰が捨てたかなんて監視していない
国どころか、日本だって地域が違えば、ごみの捨て方1つとっても違います。

もし、事故や事件、発生したら民泊をしていた人は責任が取れるのか?
火事もさることながら、騒音問題が発生するとして、一時部屋を借りる人がどこまで責任とれるのか?
ただでさえ騒音問題は小さくなく、それは民泊の一時の人でなくとも起きる話ですから。

そもそも、民泊なんて大反対です。
既存のホテルや民宿でダメな理由が分かりません。
高いから、、、そんなお金をない人を呼びこんで、問題ないと言い切れる話はどこにあるんでしょうか。

都内に出張ると、いや電車の中ですら、外国語が飛び交う。そして彼ら彼女らは、当然日本語をしらない。
トラブルになったとして、そして日本の常識を知らなかったとして、責任はどこに?
それらが明確にならないと、そして民泊の事業者だろうが個人だろうが、保険やセキュリティ、そして無法をさせない仕組みを確立しないと。トラブルだらけになってしまうかと。

外国人を呼び込むこと自体は、いいも悪いもないですが。
現行の仕組みを悪い方向に緩和して、いいことがどこにあるのか?

お金だけでつながった関係は、お金の関係が途切れた場合に、犯罪に走ったりする可能性が本当にないのか?
ちゃんと議論をして、その責任の所在を明確にしているんですよね?

それができない限り、普通の分譲マンション等で、民泊は早いと思います。
民泊がやりたい人は、事が起きたときに責任とれない限り、手を出さない方がいい。
そう思う次第。

※ホテルや民宿に泊まっていただければ、いい。安いホテルは増えてきています。


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